Los inversores inmobiliarios encuentran en Japón un refugio a sus preocupaciones

Los inversores internacionales ven con buenos ojos la economía japonesa, con la bolsa cotizando cerca de máximos de 33 años, mientras que la debilidad del yen endulza la situación.

Los inversores en edificios de oficinas se están retirando de la mayoría de las ciudades estadounidenses. Algunos encuentran refugio en Japón, donde la mayoría de los trabajadores han vuelto a la oficina y los bancos están dispuestos a conceder préstamos.

Inversores extranjeros como LaSalle Investment Management, la londinense M&G y el conglomerado singapurense Keppel están comprando edificios de oficinas japoneses atraídos por la estabilidad del mercado. La inversión en inmuebles de oficinas japoneses superó los 4.000 millones de dólares en el primer trimestre de este año, más del doble que un año antes, según JLL.

En Estados Unidos, los fondos de pensiones y los promotores inmobiliarios están vendiendo sus propiedades de oficinas con descuento. Las tasas de desocupación de oficinas están aumentando en las principales ciudades, alcanzando el 16% en Manhattan y el 32% en San Francisco en el segundo trimestre, según CBRE. Las tasas de desocupación en los distritos centrales de Tokio se han estabilizado en torno al 6%.

«Casi todos los demás mercados de oficinas del mundo se cambiarían por Tokio en un abrir y cerrar de ojos«, afirma Calvin Chou, responsable de Asia-Pacífico de Invesco Real Estate. El sector de oficinas actúa a menudo como indicador de la economía de un país, y los inversores internacionales como Invesco se sienten optimistas respecto a Japón, dijo Chou. El mercado bursátil cotiza cerca de su nivel más alto en 33 años, y los dólares de los compradores llegan más lejos gracias a la debilidad del yen.

Un incentivo adicional, según los inversores, es el generoso diferencial entre el rendimiento de los alquileres de los edificios de oficinas y el coste de los préstamos para adquirirlos, que es bajo gracias a los tipos de interés casi nulos del Banco de Japón.

Los apartamentos más pequeños y el énfasis cultural en la comunicación en persona con los compañeros han supuesto el rápido declive del trabajo a distancia en Japón. A finales de abril, los índices de asistencia a la oficina en Tokio superaban el 75%, según NLI Research Institute. En EEUU, la tasa media de regreso está estancada en torno al 50%, según las empresas de datos y los participantes del sector.

Millones de metros cuadrados de nuevas oficinas llegarán al mercado de Tokio y Osaka en los próximos años, pero los analistas afirman que no esperan que se produzcan muchos cubículos vacíos. Kunihiko Okumura, director ejecutivo de la sucursal japonesa de LaSalle, afirmó que su empresa ha seguido comprando activamente oficinas en Japón durante los últimos años. Proyectó que el nuevo fondo inmobiliario de 2.200 millones de dólares de LaSalle para Asia-Pacífico invertiría el 60% de su asignación a Japón en propiedades de oficinas.

En septiembre de 2022, LaSalle compró un edificio vacío de oficinas de tamaño medio en el distrito de Shinjuku de Tokio, cerca del hotel Park Hyatt que se hizo famoso en la película de 2003 Lost in translation. LaSalle terminó las renovaciones en marzo y ya ha avanzado más de lo esperado en el arrendamiento, dijo Okumura.

En cambio, en febrero, LaSalle se deshizo de un edificio de oficinas en Santa Ana, California, con pérdidas de más del 50%. Muchos inversores extranjeros se han decantado por los edificios de oficinas japoneses de clase B o de tamaño medio, en lugar de por los inmuebles de primera categoría.

«Seguimos buscando activos muy mal gestionados por los propietarios«, afirma Okumura. «Ese tipo de ineficacia nos brinda una oportunidad muy buena para poder subir el valor del activo y venderlo a un mercado principal muy fuerte«. El inversor británico M&G pagó más de 700 millones de dólares el pasado octubre por un edificio de oficinas en Yokohama, al sur de Tokio. Su responsable inmobiliario en Asia, JD Lai, afirmó que el edificio proporcionaría ingresos estables a largo plazo.

Este invierno, BlackRock compró el edificio de oficinas Harumi Front, de 17 plantas, en Tokio, recurriendo a un préstamo del banco japonés Mizuho. Según la declaración del vendedor, el precio superó los 250 millones de dólares.

Inversores de toda Asia también se están sumando al juego. Desde Singapur, Keppel se hizo con un edificio de oficinas boutique en el barrio de Ginza el pasado noviembre, mientras que SilkRoad adquirió una oficina en el centro de Tokio como parte de la compra de una cartera de seis activos en abril. El año pasado, la empresa de capital riesgo de Hong Kong Gaw Capital ayudó a Invesco a privatizar el fondo de inversión inmobiliaria de oficinas de la empresa estadounidense en Japón, que poseía 18 edificios.

«Renovamos dos de los activos, creamos zonas comunes y conseguimos aumentar bastante los alquileres», afirmó Isabella Lo, directora ejecutiva de Gaw Capital. Satoru Aoyama, director sénior de Fitch Ratings en Japón, afirmó que los bancos japoneses tienen un gran apetito crediticio por las inversiones inmobiliarias en oficinas, mientras que las instituciones financieras estadounidenses se lo están pensando.

Los analistas señalan que Japón no es un lugar propicio para obtener grandes beneficios, dada la disminución de su población y el lento crecimiento general de su economía. Algunos grandes operadores se mantienen al margen, inseguros de si la tendencia del trabajo desde casa volverá a Japón después de todo.

«No es un mercado excepcionalmente atractivo, pero sí muy sólido«, afirmó Aoyama. En las conversaciones con los inversores, explica que «intentamos enumerar las preocupaciones, pero para cada preocupación, encontramos una atenuante».