La crisis inmobiliaria china entra en una nueva y peligrosa fase

Todo apunta a más riesgos para una economía china que ya está lidiando con el tibio gasto de los consumidores y los aranceles de Donald Trump. Sin una acción contundente de Beijing para reavivar la confianza de los compradores de viviendas y estabilizar el sector inmobiliario de 15 billones de dólares, la profundización de la crisis amenaza con debilitar la mano negociadora de Xi en las conversaciones comerciales con Trump y disuadir aún más la inversión extranjera en China.

“Los esfuerzos regulatorios de rescate de China son a veces cautelosos, como poner una tirita después de una herida de cuchillo”, dijo Huan Li, cofundador de Forest Capital Hong Kong Ltd., un fondo de cobertura con 200 millones de dólares bajo gestión. “No actúan hasta el peor momento, pero cuando éste llega, puede ser demasiado tarde. Con Vanke, el apoyo es positivo, y necesitamos ver más”.

El Ministerio de Vivienda y el regulador financiero nacional de China no respondieron a la solicitud de comentarios de Bloomberg.

La crisis comenzó cuando Xi empezó a orientar a China hacia un crecimiento económico impulsado por la tecnología, al tiempo que reducía el papel del sector inmobiliario. Esto llevó a Beijing a tomar medidas enérgicas contra el elevado apalancamiento de los promotores y a atajar la burbuja inmobiliaria. El desplome del mercado provocó la destrucción de 18 billones de dólares de la riqueza de los hogares, según un análisis. Según los economistas, los precios de la vivienda se han desplomado un 30% desde su máximo de 2021. La contribución del sector inmobiliario a la economía se ha reducido del 24% al 19%.

El impago de China Evergrande en 2021 puso de relieve la profundidad de la crisis, y al año siguiente estallaron protestas de compradores de viviendas en todo el país, ya que las empresas sin liquidez no podían terminar la construcción de inmuebles.

La solución de Beijing a la crisis fue centrarse en entregar viviendas a los compradores en lugar de rescatar a las empresas. Pidió a los gobiernos locales y a las empresas respaldadas por el Estado que compraran las viviendas no vendidas, al tiempo que proporcionaba una financiación limitada para terminar la construcción de los proyectos no finalizados. A continuación, trató de avivar la demanda rebajando los tipos hipotecarios y levantando las restricciones a la compra. El objetivo era gestionar la ralentización en lugar de reflotar el mercado.

Vanke era uno de los principales símbolos de esta estrategia, ya que era el quinto mayor promotor inmobiliario del país por ventas, con extensos bloques de apartamentos construidos para la clase media en algunas de las ciudades más ricas de China. El año pasado, las empresas estatales representaron el 70% de las ventas nacionales, más del doble del 32% que representaban antes de que comenzara la crisis inmobiliaria, según un estudio de Citigroup Inc. basado en los datos de ventas de las 100 mayores constructoras de China.

Sin embargo, en los últimos meses, a los inversores les preocupaba que Vanke pudiera tener problemas para pagar su deuda. Tiene 4.900 millones de dólares en bonos que vencen o se enfrentan a opciones de rescate en 2025. La agencia Moody’s Ratings rebajó el martes la calificación de Vanke a Caa1, siete escalones por debajo del grado de inversión, citando sus resultados financieros y su escasa liquidez.

Ejecutivos de otras constructoras, que solicitaron el anonimato para discutir detalles delicados, dijeron que un impago erosionaría la confianza en las promotoras controladas por el Estado, como Poly Developments and Holdings Group Co. y China Overseas Land & Investment Ltd.

Los prestamistas pueden frenar los nuevos préstamos para posicionarse para una caída acelerada de la demanda de vivienda y los precios, dijeron los banqueros con conocimiento de los detalles que pidieron no ser nombrados para discutir las decisiones de negocios. Raymond Cheng, responsable de investigación inmobiliaria en China de CGS International Securities Hong Kong, estimó que el volumen de ventas de viviendas nuevas podría sufrir un revés del 10% este año en el peor de los casos.

“Si Vanke se derrumba, la gente empezará a cuestionar la dirección de la política de fomento de la estabilización y recuperación del mercado inmobiliario establecida por Beijing en septiembre”, afirmó Xu Liqiang, subdirector de renta fija de Shanghai Silver Leaf Investment Co. “Cabe preguntarse quién sería el siguiente”.

Poco a poco van surgiendo detalles sobre el rescate de Vanke. Un funcionario de Shenzhen Metro Group Co, su mayor accionista, fue nombrado presidente, la primera vez que el Estado asumía el control directo. A través de los medios estatales, el gobierno local ha dicho que “apoyará proactivamente” las operaciones de la empresa. El 10 de febrero, Vanke declaró que Shenzhen Metro le concedería un préstamo de hasta 2.800 millones de yuanes (380 millones de USD).

El miércoles, Bloomberg News informó de que, según personas familiarizadas con el asunto, las autoridades chinas están trabajando en una propuesta para ayudar a Vanke a cubrir un déficit de financiación de unos 50.000 millones de yuanes (6.800 millones de USD) este año. Según el plan, los reguladores asignarían 20.000 millones de yuanes (2.000 millones de USD) de la cuota especial de bonos de los gobiernos locales para la compra de propiedades no vendidas y terrenos baldíos de Vanke, dijeron las personas, que pidieron no ser identificadas para tratar información privada.

Vanke “hará todo lo posible para cumplir con sus obligaciones de deuda pública este año” y continuará recaudando fondos a través de la venta de viviendas, la enajenación de activos, la salida de negocios no esenciales y la búsqueda de nueva financiación, según un comunicado en respuesta a la consulta de Bloomberg. El promotor declaró que tiene 36.000 millones de yuanes (4.900 millones de USD) de deuda pública que vencen este año y que ha reembolsado 3.000 millones de yuanes (410 millones de USD) en enero.

La ayuda siguió a una serie de estímulos y anuncios en todo el sector a partir de septiembre. En una reunión del órgano decisorio del Partido Comunista celebrada ese mes se prometió garantizar que el mercado de la vivienda “dejará de decaer”, la promesa más firme hasta la fecha para estabilizar el asediado sector. Una serie de recortes de los tipos de interés por parte del Banco Popular de China situó los tipos hipotecarios para los compradores de primera vivienda en un mínimo histórico del 3,1% en el último trimestre del año pasado. También se redujeron los requisitos de pago inicial.